Clause d'augmentation automatique du loyer commercial : réputée non écrite depuis l'arrêt du 3 septembre 2026

Depuis l’arrêt rendu le 3 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 25-14.904, publié au Bulletin), une clause de bail commercial prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni limite de durée, est réputée non écrite. La Cour juge qu’une telle clause ne fixe pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, en contournant les règles d’ordre public de la révision du loyer (art. L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce).

Beaucoup de baux commerciaux contiennent une stipulation de ce type : « le loyer sera majoré de 2 % chaque année », « révision annuelle avec une augmentation minimale garantie de 1,5 % », ou encore une clause d’indexation assortie d’un plancher de progression. Pour les preneurs, l’arrêt ouvre une discussion sur le loyer en cours et sur les majorations déjà payées. Pour les bailleurs, il impose de relire les baux en cours et de revoir les modèles utilisés pour les prochains contrats.

Cet article traite de la clause d’augmentation forfaitaire, c’est-à-dire d’un pourcentage fixé à l’avance, indépendant de tout indice. La validité des clauses d’indexation fondées sur un indice (ILC, ILAT) est examinée dans notre article sur la nullité de la clause d’indexation du loyer commercial.

Ce que la Cour de cassation a jugé le 3 septembre 2026

L’affaire concernait un bail commercial portant sur une chambre dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées. Le bail stipulait que le loyer serait, au terme de la deuxième année suivant sa prise d’effet, « révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ». La locataire avait demandé que cette clause soit déclarée réputée non écrite et que les loyers indûment versés lui soient restitués.

La cour d’appel de Lyon avait rejeté la demande : selon elle, en garantissant une augmentation fixe de 1,5 % par an, la clause déterminait le prix pour toute la durée du bail et relevait de la liberté contractuelle.

La Cour de cassation casse cet arrêt. Son raisonnement tient en trois temps.

1. La détermination du loyer initial est libre, la révision ne l’est pas. Le loyer d’origine relève de la liberté contractuelle (art. L. 145-33 du code de commerce). En revanche, l’article L. 145-15 répute non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses qui font échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39 relatives à la révision du loyer.

2. Le loyer à paliers reste licite. La Cour rappelle que la conclusion d’un bail à loyer progressif par paliers, dans lequel les parties prévoient dès la signature des niveaux de loyer applicables à des dates fixées, jusqu’à un plafond déterminé par avance, constitue un mode de détermination du loyer originaire et ne fait pas obstacle à la révision légale.

3. La clause de hausse automatique illimitée est une révision déguisée. À la différence du loyer à paliers, la clause litigieuse stipule que le loyer augmentera « périodiquement, automatiquement et forfaitairement », sans limite de plafond ni de durée, alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel. Elle « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ». Elle fait donc échec aux règles d’ordre public de la révision et doit être réputée non écrite.

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée.

Pourquoi cette solution était prévisible

L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Le mécanisme légal de révision du loyer commercial est d’ordre public : la révision triennale (art. L. 145-38) est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel de référence, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; et lorsque le bail comporte une clause d’échelle mobile, chaque partie peut demander la révision si le loyer a varié de plus d’un quart par le jeu de la clause (art. L. 145-39).

La Cour de cassation avait déjà jugé qu’une clause d’indexation ne jouant qu’en cas de hausse de l’indice fait échec à ce mécanisme et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin). L’arrêt du 3 septembre 2026 transpose ce raisonnement à une majoration forfaitaire : si une clause d’indexation « à la hausse seulement » est prohibée, une clause de hausse automatique garantie, détachée de tout indice, l’est à plus forte raison.

Les clauses concernées

L’arrêt vise une stipulation précise : une augmentation périodique, automatique, forfaitaire, sans plafond et sans limite de durée. Sont donc directement exposées les rédactions suivantes, fréquentes dans les baux de locaux commerciaux, de bureaux ou de résidences gérées :

• « le loyer sera augmenté de X % chaque année » ;
• « révision annuelle du loyer avec une augmentation minimale garantie de X % » ;
• « le loyer indexé ne pourra être inférieur au loyer de l’année précédente majoré de X % » ;
• une clause d’indexation complétée par un taux de progression plancher.

Deux situations appellent une analyse distincte. Le loyer à paliers proprement dit (par exemple : 30 000 € la première année, 33 000 € la deuxième, 36 000 € à compter de la troisième) reste admis dès lors que les montants et les dates sont fixés dès l’origine et qu’un plafond est atteint. Une clause de progression limitée dans le temps ou plafonnée se rapproche de ce schéma, mais l’arrêt du 3 septembre 2026 ne tranche pas cette hypothèse : la qualification dépendra de la rédaction exacte de la clause et de son articulation avec le reste du bail.

Votre bail prévoit une augmentation annuelle garantie du loyer ? Le caractère non écrit de la clause peut être soulevé à tout moment ; la restitution des trop-perçus, elle, ne porte que sur les cinq dernières années. Faire examiner la clause de loyer de votre bail

Les conséquences pratiques pour le locataire

Le bail subsiste, la clause disparaît. La sanction n’est pas la nullité du bail. Seule la stipulation de hausse automatique est privée d’effet. Le loyer se recalcule comme si les majorations forfaitaires n’avaient jamais été appliquées, en conservant le loyer initial, la révision légale et, le cas échéant, une clause d’indexation régulière.

Le loyer en cours peut baisser. Après plusieurs années de majorations cumulées, l’écart entre le loyer appelé et le loyer recalculé est souvent significatif. Le preneur peut demander au bailleur de ramener le loyer à son niveau régulier.

Les trop-perçus sont restituables, dans la limite de cinq ans. L’action tendant à faire constater qu’une clause est réputée non écrite n’est pas soumise à la prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405). En revanche, l’action en restitution des sommes payées en trop relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Le calendrier de la demande n’est donc pas neutre.

Le moment de la demande se choisit. Une demande de restitution peut s’inscrire dans une négociation plus large : renouvellement du bail, demande de révision, cession du droit au bail, difficultés de paiement. Elle peut aussi être formée seule, par mise en demeure puis, à défaut d’accord, devant le tribunal judiciaire.

Les conséquences pour le bailleur

Pour un bailleur, une clause de ce type est désormais un passif identifié. Elle peut être soulevée par le preneur à tout moment, et elle sera repérée par l’avocat ou le notaire d’un acquéreur lors d’une cession de fonds ou de droit au bail, ou par l’acquéreur des murs lors de la vente de l’immeuble.

Plusieurs mesures permettent de maîtriser ce risque :

• relire les baux en cours pour identifier les clauses de hausse forfaitaire et chiffrer l’exposition, en distinguant les échéances de moins de cinq ans ;
• régulariser par avenant lorsque la relation avec le preneur le permet, en substituant à la hausse forfaitaire une clause d’indexation conforme ;
• profiter du renouvellement pour rédiger une clause de loyer sûre ;
• revoir les modèles de bail : si une progression du loyer est souhaitée, la rédiger sous la forme d’un loyer à paliers, avec des montants et des dates déterminés et un plafond.

Le bailleur qui souhaite faire évoluer un loyer devenu inférieur à la valeur locative dispose par ailleurs des voies légales : révision triennale, demande fondée sur l’article L. 145-39 en présence d’une clause d’échelle mobile, ou fixation du loyer au renouvellement, le cas échéant déplafonné. Ces mécanismes sont présentés dans nos articles sur la révision triennale et l’indexation du loyer commercial et sur le déplafonnement du loyer commercial.

Les pièces à réunir avant toute démarche

• le bail commercial et tous ses avenants, avec la clause de loyer dans sa rédaction intégrale ;
• la date de prise d’effet du bail et, le cas échéant, celle du bail renouvelé ;
• les appels de loyer et avis de révision année par année, pour reconstituer l’historique des majorations ;
• les quittances ou preuves de paiement, nécessaires au chiffrage d’une restitution ;
• les courriers échangés sur le loyer ;
• en cas de projet de cession ou de renouvellement en cours, les documents correspondants.

Ce que le cabinet vérifie

Maître Julien ATTALI, avocat au Barreau de Paris depuis sa prestation de serment en 2004, a cofondé OPTIMUM AVOCATS en 2006. Titulaire du Diplôme d’Aptitude aux Fonctions de Notaire, il aborde le bail commercial avec une double lecture : celle de l’acte, tel qu’il a été rédigé et tel qu’il aurait dû l’être, et celle du contentieux qu’il peut produire. Une clause de loyer s’analyse mieux lorsqu’on sait comment un tribunal la lira ; un litige sur le loyer se traite mieux lorsqu’on maîtrise la logique de la rédaction.

Sur une clause d’augmentation du loyer, l’examen porte successivement sur :

• la qualification exacte de la clause : loyer à paliers, indexation, majoration forfaitaire, ou combinaison de plusieurs mécanismes ;
• son articulation avec la révision légale et avec une éventuelle clause d’échelle mobile ;
• l’étendue probable de la sanction, selon que la stipulation est divisible ou non du reste de la clause ;
• le chiffrage du loyer recalculé et des sommes récupérables dans la limite de la prescription ;
• la stratégie adaptée : négociation, avenant, action en restitution, ou intégration dans une discussion sur le renouvellement.

Le cabinet intervient pour des preneurs comme pour des bailleurs, en conseil comme en contentieux. Les honoraires sont fixés dans une convention écrite signée avant toute intervention, selon des modalités annoncées à l’avance (forfait ou temps passé, éventuellement complétés d’un honoraire de résultat) ; les modalités d’honoraires du cabinet sont détaillées sur la page dédiée. Pour une vue d’ensemble de nos interventions, consultez la page avocat en baux commerciaux à Paris.

Références juridiques

• Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin (clause d’augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni durée : réputée non écrite).
• Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin (clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse).
• Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 (imprescriptibilité de l’action en reconnaissance du caractère non écrit d’une clause).
• Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39.
• Code civil, article 2224 (prescription quinquennale).