Une échéance trimestrielle qui tombe au mauvais moment, une saison creuse plus longue que prévu, un client important qui règle avec deux mois de retard : la difficulté de paiement d’un loyer commercial commence rarement par une défaillance, elle commence par un décalage de trésorerie. Le sujet est pourtant plus lourd qu’une simple dette, parce que ce qui est en jeu derrière le bail, c’est le fonds de commerce lui-même : l’emplacement, la clientèle, le personnel, la valeur de l’entreprise.

Cet article est écrit du point de vue du preneur, c’est-à-dire du locataire commercial. Il ne décrit pas la stratégie du bailleur, mais les marges de manœuvre dont dispose un commerçant, un artisan ou un dirigeant confronté à une échéance qu’il ne pourra pas honorer — et, surtout, celles dont il dispose avant que l’impayé ne s’installe. Ce sont ces leviers précoces qui sont les plus efficaces, et ce sont aussi ceux que l’on connaît le moins.

Si vous avez déjà reçu un acte de commissaire de justice vous enjoignant de régler l’arriéré, votre situation relève d’une logique d’urgence différente, avec un délai qui court : reportez-vous directement à notre page dédiée sur la marche à suivre après réception d’un acte visant la clause résolutoire.

Le premier rendez-vous téléphonique d’orientation est gratuit. Nous examinons votre situation dans ses grandes lignes et vous indiquons les démarches encore ouvertes. L’étude complète du bail et des décomptes, si elle s’avère nécessaire, fait l’objet d’une convention d’honoraires préalable. Faire le point avec un avocat

En bref

Depuis le 28 mai 2026, le paiement mensuel du loyer est de droit pour de nombreux locaux commerciaux et artisanaux, à la demande du preneur — mais uniquement en l’absence d’arriéré non contesté (art. L. 145-32-1 du Code de commerce).
Le montant réclamé n’est pas toujours exact : charges sans inventaire ni justificatif, taxe foncière refacturée sans fondement, indexation mal appliquée, TVA appelée à tort.
La difficulté de trésorerie ne donne pas, à elle seule, un droit à une baisse de loyer.
Cesser de payer pour faire pression sur le bailleur est une manœuvre dangereuse, très encadrée.
Le juge peut accorder des délais (art. 1343-5 du Code civil), mais depuis la réforme du 26 mai 2026 l’octroi de délais est conditionné à la capacité du preneur à régler la dette et à la reprise du loyer courant avant la première audience.
Un accord écrit avec le bailleur, préparé sérieusement, reste souvent la meilleure issue.

Ce qui se joue vraiment quand un loyer commercial n’est pas payé

La différence entre un retard et un impayé installé

Un retard isolé, régularisé rapidement, reste un incident de trésorerie. Un impayé installé est autre chose : il modifie la nature du dossier. Les charges non réglées s’ajoutent aux loyers, les pénalités contractuelles courent, le bailleur constitue un historique écrit, et surtout le preneur perd progressivement l’accès aux mécanismes réservés à ceux qui sont à jour.

C’est le point le plus souvent sous-estimé : plusieurs des leviers les plus utiles — au premier rang desquels le passage au paiement mensuel — sont conditionnés à l’absence d’arriéré. Attendre que la trésorerie se rétablisse d’elle-même revient donc fréquemment à laisser se refermer des portes que la loi laissait ouvertes.

Pourquoi le temps joue contre le preneur depuis la réforme du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a complété, par son article 63, l’article L. 145-41 du Code de commerce. Dans sa rédaction en vigueur, ce texte prévoit désormais que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces dispositions s’appliquent aux demandes de suspension introduites à compter du 28 mai 2026 : c’est la date de saisine du juge qui est déterminante, non celle du bail ou de l’arriéré. Concrètement, un preneur qui se présente devant le juge sans avoir repris le paiement du loyer courant se trouve dans une position nettement plus fragile qu’auparavant. Le mécanisme lui-même est détaillé dans notre article consacré à la clause résolutoire du bail commercial.

Où en êtes-vous ?

Situation	Ce qui est encore possible	Ce qui devient urgent
À jour, mais trésorerie tendue	Demander le paiement mensuel du loyer (art. L. 145-32-1) ; vérifier le montant appelé ; ouvrir une discussion écrite avec le bailleur	Rien encore — c'est la fenêtre la plus favorable, elle se referme dès le premier arriéré
Une échéance en retard	Régulariser vite pour préserver l'accès aux leviers réservés aux preneurs à jour ; proposer un rattrapage écrit	Ne pas laisser une deuxième échéance s'ajouter à la première
Mise en demeure reçue	Répondre par écrit ; contester utilement ce qui doit l'être ; proposer un échéancier réaliste et documenté	Reprendre le paiement du loyer courant sans attendre, et conserver la preuve de chaque versement
Acte de commissaire de justice reçu	Un délai court : la réponse relève d'une logique d'urgence propre	Voir notre page dédiée sur la suite à donner à un acte visant la clause résolutoire

Avant l’échéance : les leviers dont dispose encore un preneur à jour

Demander le paiement mensuel du loyer (art. L. 145-32-1)

Oui, un locataire commercial peut demander à payer son loyer au mois. Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-32-1 du Code de commerce dispose que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande.

Ce droit est assorti d’une condition déterminante : il suppose l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, arriérés qui n’auraient pas fait l’objet d’une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l’échéance de paiement du loyer suivante prévue par le bail.

Trois conséquences pratiques méritent d’être retenues. D’abord, le champ d’application est délimité par la destination du local : les textes visent les activités de commerce de détail ou de gros et les prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ce qui conduit à s’interroger, au cas par cas, sur le sort de locaux à destination différente. Ensuite, le bailleur ne peut pas neutraliser ce droit par une clause du bail : l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la même loi, répute non écrites les stipulations faisant échec aux dispositions de l’article L. 145-32-1. Enfin — et c’est le point central de cet article — ce levier ne s’adresse qu’à un preneur à jour. Passer d’un loyer trimestriel payable d’avance à un loyer mensuel modifie sensiblement le profil de trésorerie d’un commerce ; encore faut-il l’avoir demandé avant que la difficulté ne se transforme en dette.

Deux précisions utiles. D’une part, le texte ne fixe aucun formalisme particulier pour la demande : un écrit daté, conservé, avec preuve de réception, reste vivement recommandé. D’autre part, ces dispositions sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi du 26 mai 2026 : un bail signé avant cette date n’y échappe donc pas.

Alerter le bailleur par écrit avant d’être en défaut

Prévenir n’est pas avouer une faiblesse : c’est construire une position. Un courrier adressé avant l’échéance, qui expose la difficulté, chiffre le décalage et propose une solution datée, produit un effet très différent d’un silence suivi d’un impayé. Il documente votre bonne foi, ce qui compte tant dans la négociation que, le cas échéant, devant le juge.

Ce courrier doit rester factuel : nature et durée prévisible de la difficulté, montant que vous êtes en mesure de régler à l’échéance, calendrier proposé pour le solde, engagement sur le paiement des échéances suivantes. Évitez les formules générales et les promesses non chiffrées. Conservez la preuve de l’envoi et de la réception.

Négocier une franchise temporaire ou un rééchelonnement par avenant

Le bailleur n’est jamais tenu d’accepter un aménagement. Mais il n’a pas nécessairement intérêt à un local vide, à un contentieux long et à une créance douteuse. Une franchise temporaire, un étalement de l’arriéré, un différé partiel ou un lissage sur plusieurs mois peuvent se négocier — toujours par avenant écrit, jamais sur un accord verbal.

Attention à ne pas confondre deux choses distinctes. Un aménagement négocié de la trésorerie relève de la liberté contractuelle. Une réduction du loyer obéit, elle, à des mécanismes juridiques propres, liés à la révision ou au renouvellement, et non à l’état de vos comptes : la difficulté financière ne crée en elle-même aucun droit à payer moins. Ces mécanismes sont exposés sur notre page consacrée à la baisse du loyer au renouvellement.

Le montant qu’on vous réclame est-il exact ?

Avant de discuter des délais, il faut savoir ce que l’on doit réellement. Dans un nombre non négligeable de dossiers, le montant appelé mérite discussion — non par mauvaise foi du bailleur, mais parce que l’appel de fonds a été reconduit d’année en année sans reprise du calcul.

Vérifier le montant réclamé : 6 points de contrôle

Reconstituer le décompte, échéance par échéance, sur toute la période litigieuse, en séparant loyers, provisions sur charges, régularisations, taxes, TVA, pénalités et frais. Notre générateur de décompte de loyers et impayés permet d’établir cette chronologie à partir de vos propres montants.
Vérifier le loyer de base effectivement dû : correspond-il au dernier loyer contractuellement fixé par le bail, un avenant ou une décision, ou à un montant repris d’un appel antérieur jamais recalculé ?
Contrôler l’indexation : existence d’une clause, indice contractuel, périodicité, date de première application, continuité des indices retenus.
Isoler les charges et vérifier qu’elles reposent sur l’inventaire exigé par la loi et sur des justificatifs communiqués.
Examiner les taxes refacturées, au premier rang desquelles la taxe foncière, et le fondement contractuel de leur imputation.
Contrôler la TVA, l’imputation de vos paiements et l’ancienneté des sommes réclamées.

Les charges refacturées sans inventaire ni justificatif

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Il prévoit également un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur, l’information du preneur sur les charges, impôts, taxes ou redevances nouveaux en cours de bail, et, dans les ensembles immobiliers, des règles de répartition entre locataires.

Le volet réglementaire précise ces obligations. L’article R. 145-36 du Code de commerce fixe le délai de communication de l’état récapitulatif annuel et prévoit la communication des justificatifs à la demande du locataire. L’article R. 145-35 énumère, quant à lui, les dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire — au premier rang desquelles les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Une réserve importante d’application dans le temps : ces dispositions ne s’appliquent pas indistinctement à tous les baux. L’article L. 145-40-2 vise les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, et les articles R. 145-35 à R. 145-37, issus du décret du 3 novembre 2014, s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication de ce décret, le 5 novembre 2014. Pour un bail plus ancien non renouvelé depuis, la discussion se déplace vers les stipulations du bail lui-même et l’obligation de justifier les sommes appelées. La répartition des travaux et le sort des charges de ravalement sont développés dans notre article sur les charges et travaux dans le bail commercial.

La taxe foncière mise à votre charge : sur quel fondement ?

C’est un poste fréquemment appelé et rarement vérifié. Le principe posé par l’article R. 145-35, 3° du Code de commerce est que les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire ne peuvent pas être imputés au locataire — le texte cite expressément la contribution économique territoriale. Mais il assortit ce principe d’une exception explicite : la taxe foncière et ses additionnels, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, peuvent être imputés.

Autrement dit, la refacturation de la taxe foncière au preneur n’est pas interdite. Elle n’est pas pour autant automatique : elle suppose, pour les baux relevant de ce régime, d’être prévue par le bail et de figurer dans l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances exigé par l’article L. 145-40-2. Trois vérifications concrètes s’imposent donc : le bail met-il expressément cette taxe à votre charge ? le montant refacturé correspond-il au local que vous occupez et, le cas échéant, à votre quote-part des parties communes ? l’avis d’imposition ou un justificatif équivalent vous a-t-il été communiqué ? Une refacturation qui ne repose sur aucune de ces bases mérite d’être discutée — sans que l’issue puisse être garantie, l’appréciation dépendant du bail et des pièces produites.

Une indexation mal appliquée

L’indexation est la deuxième source d’écart la plus fréquente. Les points à contrôler sont l’existence même d’une clause d’indexation dans le bail, l’indice qu’elle désigne, sa périodicité, la date de première application et la continuité des indices retenus d’une année sur l’autre. Le Code de commerce prévoit par ailleurs des mécanismes de révision (art. L. 145-37 à L. 145-39), l’article L. 145-39 ouvrant une action en révision lorsque, par le jeu d’une clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. Nous n’entrons pas ici dans le détail du calcul : il est traité dans notre article sur la révision triennale et l’indexation du loyer commercial.

TVA, imputation des paiements et prescription

Trois points techniques, souvent décisifs sur le montant final.

La TVA. La location de locaux nus à usage professionnel n’est pas systématiquement soumise à la TVA : son assujettissement résulte, dans un grand nombre de situations, d’une option exercée par le bailleur dans les conditions prévues par le Code général des impôts. Vérifier que la TVA appelée est due, et qu’elle porte sur des sommes qui en relèvent effectivement, fait partie du contrôle du décompte.

L’imputation des paiements. Lorsque plusieurs dettes coexistent — loyer courant, arriéré, charges, pénalités —, l’imputation des versements n’est pas indifférente. Le Code civil règle cette question à l’article 1342-10 : le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter, et l’imputation obéit à défaut à un ordre légal. En pratique, indiquer expressément, à chaque versement, ce que vous réglez — et en conserver la trace — évite de voir des paiements affectés à l’arriéré alors que la reprise du loyer courant est précisément ce qui est examiné en cas de contentieux.

La prescription. Ce point appelle une réelle prudence : les analyses ne sont pas homogènes. L’article L. 145-60 du Code de commerce soumet à une prescription de deux ans les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux, tandis que l’action en paiement des loyers est fréquemment rattachée à la prescription quinquennale de droit commun. Dans une décision non publiée au bulletin (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, pourvoi n° 22-23.291), la Cour de cassation a retenu que le bailleur ne pouvait obtenir le recouvrement des arriérés de loyer échus plus de cinq ans avant la date de sa demande en justice. La question de la durée applicable et de son point de départ reste discutée selon la nature exacte de la demande ; elle doit être appréciée dossier par dossier, et il serait imprudent d’en tirer une règle générale.

Vous n’êtes pas certain de devoir la totalité de ce qui vous est réclamé ? Le premier rendez-vous téléphonique est gratuit : nous reprenons avec vous les postes appelés — loyer de base, indexation, charges, taxe foncière, TVA — pour distinguer ce qui paraît fondé de ce qui mérite d’être vérifié. Cet échange initial ne comprend pas la vérification complète du bail et des décomptes, qui suppose une analyse séparée. Vérifier ma situation avec un avocat

Peut-on cesser de payer parce que le bailleur ne remplit pas ses obligations ?

La réponse doit être nette : c’est une manœuvre à haut risque, et elle ne se décide jamais seul.

Le paiement du loyer est l’obligation essentielle du preneur. Le Code civil admet certes qu’une partie puisse refuser d’exécuter son obligation lorsque l’inexécution de l’autre est suffisamment grave (exception d’inexécution, art. 1219 du Code civil). Mais en matière de bail commercial, l’exigence de gravité est appréciée strictement par les juridictions, et l’analyse porte sur l’incidence réelle du manquement du bailleur sur l’exploitation des locaux — non sur une gêne, un désagrément ponctuel ou un défaut d’entretien mineur. Les formulations retenues par les décisions ont évolué et varient selon les espèces ; il n’existe aucun seuil chiffré ni aucune règle automatique.

Le risque est asymétrique, et c’est ce qui doit guider la décision. Si la gravité n’est pas retenue, vos loyers non payés sont purement et simplement des impayés : l’arriéré s’accumule, le bailleur dispose d’un fondement pour engager la procédure de résiliation, et vous vous présentez devant le juge sans avoir repris le loyer courant — c’est-à-dire dans la situation précisément visée par la condition posée par l’article L. 145-41 dans sa rédaction en vigueur.

Que faire alors lorsque le bailleur manque effectivement à ses obligations ? Documenter avant tout : mise en demeure écrite et précise, constat par commissaire de justice, photographies datées, échanges conservés, éventuellement expertise ; puis chiffrer le préjudice d’exploitation plutôt que de le supposer. Selon les cas, une action en exécution des travaux, une demande d’indemnisation ou une compensation judiciaire sera préférable à une suspension décidée unilatéralement. Notez enfin qu’une consignation des loyers n’est pas, par elle-même, un paiement. Aucune de ces voies n’offre de résultat acquis, et le choix entre elles suppose un examen du bail et des pièces.

Formaliser un accord avec le bailleur : ce qu’il faut y faire figurer

Un accord verbal ne protège personne. Dès qu’un aménagement est obtenu, il doit être écrit, daté et signé par des personnes habilitées à engager chaque partie. Voici les points qu’un protocole ou un avenant gagne à traiter expressément :

le montant de la dette arrêté à une date précise, avec sa ventilation (loyers, charges, taxes, TVA, pénalités, frais) ;
le sort des pénalités, intérêts et clauses pénales : sont-ils maintenus, réduits, abandonnés en cas de respect de l’échéancier ?
un échéancier daté, avec le montant exact de chaque versement et sa date ;
l’imputation expresse des versements : ce qui règle l’arriéré, ce qui règle le loyer courant ;
l’engagement de régler les échéances courantes pendant toute la durée de l’accord ;
le sort d’un acte déjà délivré ou d’une procédure engagée, et la renonciation éventuelle du bailleur à s’en prévaloir tant que l’accord est respecté ;
les conséquences d’un incident de paiement (déchéance du terme, exigibilité immédiate du solde) ;
les garanties éventuellement consenties et leur durée ;
la portée de l’accord : constitue-t-il une simple modalité de paiement ou emporte-t-il renonciation à des droits ?

Un dernier conseil de méthode : mieux vaut proposer un échéancier tenable que d’obtenir un accord ambitieux que l’on ne respectera pas. Un échéancier irréaliste, une fois rompu, aggrave la position du preneur au lieu de la protéger. Pour anticiper la logique de votre interlocuteur, notre article sur les loyers impayés vus du côté du bailleur expose la manière dont un propriétaire construit et sécurise son dossier.

Si l’accord échoue : demander des délais au juge

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années (art. 1343-5 du Code civil). Sa décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement. En matière de bail commercial, l’article L. 145-41 du Code de commerce permet au juge, saisi dans les formes et conditions de l’article 1343-5, de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires en accordant des délais, la clause ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Deux réserves déterminantes. D’une part, rien n’est acquis : l’octroi de délais relève de l’appréciation du juge au regard de votre situation et de celle du bailleur. D’autre part, le texte en vigueur conditionne désormais l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience : préparer une audience suppose donc, au premier chef, d’avoir repris le paiement courant et d’être en mesure de le démontrer.

Quand les difficultés dépassent le seul loyer

Lorsque le loyer n’est que le symptôme d’une difficulté plus large — trésorerie durablement dégradée, dettes fournisseurs, arriérés sociaux ou fiscaux —, le traitement ne relève plus du seul droit des baux.

Le Code de commerce organise des dispositifs de prévention confidentiels, mandat ad hoc et conciliation, ouverts sur demande du dirigeant auprès du président du tribunal. Dans le cadre d’une conciliation, l’article L. 611-7 du Code de commerce permet notamment au juge qui l’a ouverte de faire application de l’article 1343-5 du Code civil à l’égard d’un créancier qui a mis en demeure ou poursuivi le débiteur, ou qui n’a pas accepté la demande de suspension d’exigibilité.

L’ouverture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement) modifie profondément la donne : le jugement d’ouverture interrompt ou interdit les actions des créanciers antérieurs tendant au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement (art. L. 622-21) ; s’agissant du bail, l’article L. 622-14 encadre la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de ce jugement, sans qu’il y ait lieu à résiliation si le paiement intervient avant l’expiration de ce délai. Ces procédures emportent des conséquences lourdes et des obligations propres pour le dirigeant, notamment lorsque l’entreprise se trouve en état de cessation des paiements. Elles ne s’improvisent pas et supposent un examen d’ensemble : voir notre page droit des affaires.

Ce qui fragilise le plus la position d’un preneur

Attendre l’arriéré pour agir. Les leviers réservés aux preneurs à jour, à commencer par la mensualisation du loyer, se referment dès le premier impayé non contesté.
Ne pas ouvrir le courrier ou ne pas répondre. Le silence ne suspend aucun délai ; il affaiblit la démonstration de bonne foi.
Cesser de payer pour faire pression. Sauf situation exceptionnelle et documentée, la manœuvre se retourne contre le preneur.
Payer sans imputer. Un versement non affecté expressément peut être imputé autrement que vous ne l’imaginiez.
Négocier oralement. Un accord non écrit ne se prouve pas et n’engage pas.
Accepter un échéancier irréaliste. Un accord rompu est souvent plus dommageable que l’absence d’accord.
Ne jamais vérifier le décompte. Charges non justifiées, taxes refacturées sans base, indexation erronée : cela se conteste, mais dans le temps utile.
Se présenter à l’audience sans avoir repris le loyer courant. C’est aujourd’hui l’un des premiers points examinés.
Confondre difficulté de trésorerie et droit à une baisse de loyer. Ce sont deux questions juridiquement distinctes.

Les vérifications que nous faisons en priorité lorsqu’un preneur nous appelle

Quand un dirigeant nous appelle au sujet d’un loyer commercial qu’il ne parvient plus à régler, l’urgence n’est pas de rédiger : elle est de savoir ce qui est réellement dû et quelles portes sont encore ouvertes. Voici la grille que nous parcourons en priorité.

Problème	Ce qu'il faut vérifier	Pourquoi cela peut compter
Montant du loyer	Le loyer appelé correspond-il au dernier loyer contractuellement fixé (bail, avenant, décision) ou à un appel reconduit sans recalcul ?	Un appel sans base contractuelle actualisée fragilise le décompte adverse
Indexation	Existence de la clause, indice désigné, périodicité, date de première application, continuité des indices	Une indexation appliquée sans clause ou sur un indice différent de celui du bail peut rendre une part de l'appel discutable
Charges	Le bail comporte-t-il l'inventaire exigé par l'art. L. 145-40-2 ? L'état récapitulatif annuel a-t-il été adressé ? Les justificatifs ont-ils été communiqués ?	Des provisions appelées sans inventaire ni reddition de comptes se discutent plus utilement
Taxe foncière	Le bail la met-il expressément à votre charge ? Le montant correspond-il au local occupé et à votre quote-part ? Un justificatif a-t-il été produit ?	L'art. R. 145-35, 3° permet l'imputation, mais elle suppose un fondement et une répartition vérifiables
TVA	Le bailleur a-t-il opté ? La TVA porte-t-elle sur des sommes qui en relèvent ?	Une TVA appelée à tort gonfle l'arriéré et fausse le calcul des pénalités
Paiements déjà réalisés	Relevé bancaire complet et affectation de chaque versement (loyer courant / arriéré / charges / pénalités)	L'imputation des paiements obéit à des règles (art. 1342-10 C. civ.) et modifie la lecture du dossier
Acte éventuellement délivré	Date, mention du délai d'un mois, clause visée, détail des sommes réclamées	Le délai d'un mois et sa mention sont exigés par l'art. L. 145-41 ; le contenu de l'acte conditionne la discussion
Clause résolutoire	Le bail en comporte-t-il une ? Vise-t-elle le défaut de paiement du loyer seul, ou aussi les charges et accessoires ?	Sa rédaction varie d'un bail à l'autre et détermine ce qui peut être sanctionné
Échéanciers déjà négociés	Trace écrite, respect effectif, portée de l'accord, sort des pénalités	Un échéancier respecté nourrit la démonstration de capacité à régler la dette exigée par l'art. L. 145-41

Cette grille n’a pas vocation à remplacer l’examen du bail : elle sert à ordonner l’urgence et à éviter les décisions prises dans la précipitation.

Le cabinet OPTIMUM AVOCATS intervient par Maître Julien ATTALI, avocat au Barreau de Paris. Ayant prêté serment en 2004, il exerce depuis plus de vingt ans et a cofondé OPTIMUM AVOCATS en 2006. Sa pratique est centrée notamment sur le droit immobilier et les baux commerciaux : conseil, négociation et contentieux, du côté des preneurs comme des bailleurs. Vous pouvez consulter la présentation du cabinet ainsi que notre page consacrée aux baux commerciaux.

Un loyer commercial que vous ne parvenez plus à régler ? Le premier rendez-vous téléphonique est gratuit : examen initial de votre situation, identification des documents importants, repérage des points à vérifier, discussion des options envisageables et indication de la suite possible si une analyse approfondie est nécessaire. Cet échange initial ne comprend ni l’étude complète du bail et des décomptes, ni une consultation écrite, ni la conduite d’une procédure : ces missions font l’objet d’une convention d’honoraires préalable et ne s’accompagnent d’aucune promesse de résultat. Vous pouvez appeler le cabinet au 01 48 05 76 94, selon disponibilité, ou exposer votre situation par écrit.

Questions fréquentes

Que faire si je ne peux plus payer mon loyer commercial ?

Agissez avant l’échéance plutôt qu’après. Trois réflexes utiles : vérifier le montant réellement dû (loyer de base, indexation, charges, taxes, TVA) ; écrire au bailleur pour exposer la difficulté et proposer un calendrier chiffré ; si vous êtes encore à jour, demander le paiement mensuel du loyer prévu par l’article L. 145-32-1 du Code de commerce. Si un impayé est déjà installé, la priorité devient la reprise du paiement du loyer courant, dont la preuve sera examinée en cas de contentieux.

Puis-je obtenir un étalement avant toute procédure ?

Rien n’oblige un bailleur à accepter un étalement, mais rien ne l’en empêche : un échéancier négocié et formalisé par écrit reste, en pratique, la voie la plus rapide et la moins coûteuse. À défaut d’accord, le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années (art. 1343-5 du Code civil). Cette voie judiciaire n’a toutefois rien d’acquis : depuis la loi du 26 mai 2026, l’octroi de délais est conditionné à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience — d’où l’intérêt d’engager la discussion tant qu’aucune procédure n’est ouverte.

Puis-je contester l’acte par lequel le bailleur me réclame l’arriéré ?

Un acte visant la clause résolutoire peut être discuté, notamment sur le montant réclamé, sur la désignation de la clause ou sur les mentions exigées par la loi. Ce contentieux obéit à une logique d’urgence et à un délai qui court dès la délivrance : la marche à suivre est détaillée sur notre page dédiée à la suite à donner à un acte visant la clause résolutoire. Aucune contestation ne dispense, en pratique, de reprendre le paiement du loyer courant.

Mon loyer commercial peut-il être réduit ?

La difficulté de trésorerie ne donne pas, à elle seule, un droit à une baisse du loyer. Une diminution suppose un fondement juridique propre : jeu d’un mécanisme de révision, discussion de la valeur locative lors du renouvellement, ou accord négocié avec le bailleur formalisé par avenant. Ces mécanismes obéissent à des conditions et à des délais qui leur sont propres.

Puis-je contester des charges ou la taxe foncière refacturées ?

C’est possible, selon le régime applicable à votre bail. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, et l’article R. 145-35 exclut certaines dépenses de toute imputation au locataire. La taxe foncière figure parmi les taxes qui peuvent être imputées, mais cela suppose un fondement contractuel et une répartition vérifiables. L’issue dépend du bail, de sa date et des justificatifs produits.

Comment vérifier l’indexation de mon loyer ?

Reprenez la clause d’indexation du bail : indice désigné, périodicité, date de première application, indices de référence retenus chaque année. Comparez ensuite avec les montants effectivement appelés. Le détail de ce calcul est exposé dans notre article consacré au contrôle de l’indice et de la période de référence.

Le premier rendez-vous téléphonique avec l’avocat est-il gratuit ?

Le premier rendez-vous téléphonique est gratuit. Il permet un examen initial de votre situation, l’identification des documents importants, le repérage des points à vérifier, une discussion des options envisageables et une indication de la suite possible. Il ne comprend ni l’étude complète du bail et des décomptes, ni une consultation écrite, ni la conduite d’une procédure, qui font l’objet d’une convention d’honoraires préalable.

Textes et références utiles

Code de commerce, article L. 145-41 — clause résolutoire, délai d’un mois, délais de paiement et conditions issues de la loi du 26 mai 2026.
Code de commerce, article L. 145-32-1 — paiement mensuel du loyer.
Code de commerce, article L. 145-15 — clauses réputées non écrites.
Code de commerce, article L. 145-40-2 — inventaire des charges, impôts, taxes et redevances.
Code de commerce, articles R. 145-35 à R. 145-37 — charges non imputables au locataire, état récapitulatif annuel, justificatifs.
Code civil, article 1343-5 — délais de grâce.
Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique : article 62 — création du paiement mensuel de droit (L. 145-32-1) ; article 63 — conditions nouvelles de l’octroi de délais et de la suspension de la clause résolutoire (L. 145-41).

Cet article présente des règles générales à jour au 30 août 2026. Il ne constitue pas une consultation juridique : chaque bail comporte des stipulations propres, et l’appréciation d’une situation individuelle suppose l’examen des pièces.

Difficultés de paiement du loyer commercial : les leviers du locataire