Bail commercial : une clause générale sur les impôts ne suffit pas pour refacturer la taxe foncière

Lorsque le bail commercial relève de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, une clause générale mettant à la charge du preneur « tous impôts, taxes et contributions » ne suffit pas pour lui refacturer la taxe foncière : le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories d’impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et locataire. C’est ce qu’a jugé la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 25 juin 2026 (ch. 3-4, n° 22/03233), à propos d’un bail ancien renouvelé en 2015 en reprenant sa clause d’origine. La décision écarte une demande de 43 102 euros. Elle ne rend pas pour autant la taxe foncière irrécupérable par principe : une clause claire, intégrée à un inventaire conforme, reste valable.

Le cadre légal : transfert possible, mais à condition d’être inventorié

La taxe foncière est un impôt dû par le propriétaire. Le bail commercial peut en faire supporter la charge au locataire : c’est une question de stipulation contractuelle, non de droit fiscal. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, deux textes encadrent ce transfert.

• L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose que tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.
• L’article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, interdit d’imputer au locataire les impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire, mais prévoit une exception expresse : « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière », ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie.

Il faut donc distinguer deux questions que l’on confond souvent : la taxe foncière peut-elle être transférée ? Oui, la loi le permet. A-t-elle été effectivement transférée par ce bail ? Cela dépend de sa rédaction, et c’est sur ce second terrain que la cour d’Aix-en-Provence s’est prononcée.

Les faits : un bail de 1992, un acte notarié de 2015

Un local commercial situé à Grasse avait été donné à bail en 1992. Par avenant de décembre 2000, le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2000, jusqu’au 30 septembre 2009. Faute de congé ou de demande de renouvellement, il s’est ensuite poursuivi au-delà de son terme.

La société civile bailleresse, constituée pour cinquante ans en 1959, a perdu sa personnalité morale ; l’immeuble est devenu la propriété de ses associés. Ces derniers ont signé le 29 mai 2015, devant notaire, un acte intitulé « renouvellement de bail commercial » avec la société locataire. Ses conditions générales reprenaient, mot pour mot, les clauses de l’avenant de 2000, « et en outre » celles issues de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014.

La clause litigieuse était ainsi rédigée :

« 11° Elle devra s’acquitter exactement de sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque […]. 12° Elle devra rembourser à la bailleresse les taxes diverses que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires et plus spécialement la TVA si la bailleresse décide d’opter pour ce régime d’imposition. »

La bailleresse a assigné la locataire en paiement de la taxe foncière en 2020, et une médiation ordonnée n’a pas permis de rapprocher les parties. Le tribunal judiciaire de Grasse l’a déboutée le 28 janvier 2022 de sa demande de 43 102 euros, que la bailleresse rattachait en appel aux taxes foncières 2018 à 2020. En appel, la demande a été étendue aux taxes foncières 2021 à 2025.

Première question : renouvellement ou simple régularisation ?

La qualification de l’acte de 2015 commandait toute la solution. La bailleresse soutenait qu’il ne s’agissait que d’une régularisation, rendue nécessaire par la disparition de la société civile, sans intention de modifier l’économie du contrat. Si tel avait été le cas, le bail initial se serait simplement poursuivi, et les exigences issues de la loi de 2014 n’auraient pas trouvé à s’appliquer de la même manière.

La cour écarte cette lecture en relevant plusieurs éléments convergents :

• l’acte notarié est expressément intitulé « renouvellement de bail commercial » ;
• ses conditions générales le soumettent aux dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application ;
• l’acte a été rédigé par un professionnel, qui ne pouvait se méprendre sur la portée de ce titre ;
• un acte de commissaire de justice délivré en 2021 le qualifiait lui-même de renouvellement pour neuf ans.

La cour en déduit que l’acte du 29 mai 2015 est un renouvellement, « à savoir un nouveau bail et non le prolongement du précédent ». C’est la règle classique : le bail renouvelé est un nouveau contrat. Il se distingue de la poursuite ou de la prolongation tacite d’un bail arrivé à terme, qui laisse subsister le contrat d’origine. La date à retenir est celle de la prise d’effet du bail renouvelé : la Cour de cassation l’a jugé à propos de l’application dans le temps des articles R. 145-35 à R. 145-37, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, publié).

Deuxième question : une clause générale vaut-elle inventaire ?

La cour rappelle que la taxe foncière peut être mise à la charge du preneur, mais que, pour imputer impôts et taxes au locataire, l’article L. 145-40-2 impose un inventaire précis et limitatif de ceux-ci ainsi que l’indication de leur répartition. Elle ajoute que, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, établir cette liste est « une obligation dont le bailleur ne peut s’affranchir ».

Appliquant ce principe, elle juge que la clause est « rédigée en des termes très généraux et ambigus » et ne permet pas de déterminer si elle vise ou non tous les impôts auxquels le bien est assujetti. Le bail ne comporte aucun inventaire, et « la seule mention “tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque” n’est pas une liste précise mais une simple formulation vague et générale ». La locataire n’est donc pas tenue au paiement de la taxe foncière.

Troisième élément : la commune intention des parties et la TEOM

La bailleresse faisait valoir que la locataire avait payé la taxe foncière de 2006 à 2015 sans protester. Les pièces ont montré l’inverse : selon les avis fonciers produits, la locataire ne versait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), et seule cette taxe lui était réclamée. Un courrier de 2020 de la curatrice de la bailleresse, puis des courriels jusqu’en 2024, ne sollicitaient d’ailleurs que la TEOM.

La cour y voit la confirmation que la commune intention des parties n’a jamais été de faire supporter au locataire la taxe foncière, mais seulement la part correspondant à la TEOM. Ce point rappelle que la TEOM et la taxe foncière sont deux impositions distinctes, même si elles figurent sur le même avis : refacturer l’une ne revient pas à accepter l’autre. Cette distinction est développée dans notre guide sur la taxe foncière lorsque le bail ne prévoit rien.

La cour confirme le rejet de la demande de 43 102 euros (taxes foncières 2018 à 2020) et rejette la demande complémentaire pour 2021 à 2025.

Le sort de la demande du locataire

Le locataire réclamait de son côté 4 302 euros, qu’il estimait avoir payés en trop au titre de la taxe foncière 2018. Il produisait cinq chèques de 2 000 euros, encaissés en 2018. La cour rejette cette demande : la destination précise des fonds n’était pas établie, et la somme versée ne correspondait ni à la TEOM de l’année (5 698 euros) ni à la taxe foncière totale (15 514 euros). Obtenir la restitution d’un paiement suppose de prouver ce qui a été payé, et à quel titre.

Ce que cela change concrètement

L’arrêt est une décision de cour d’appel, rendue sur une clause et des pièces précises. Il illustre cependant un risque réel pour de nombreux baux anciens.

Pour le bailleur, le renouvellement n’est pas une formalité neutre. Un bail renouvelé « aux mêmes clauses et conditions » reprend des stipulations rédigées avant 2014, souvent sous la forme de formules générales. S’il n’est pas complété par un inventaire conforme, la refacturation de la taxe foncière, et plus largement des impôts et charges, peut être contestée pour toute la durée du bail renouvelé.

Pour le locataire, l’arrêt invite à vérifier, avant de payer, le fondement contractuel exact de chaque taxe appelée. Une refacturation pratiquée depuis des années n’est pas nécessairement fondée.

Pour les deux parties, la qualification de l’acte est déterminante : une prolongation tacite, un avenant de régularisation ou un véritable renouvellement n’emportent pas les mêmes conséquences.

Exemples pratiques

Illustrations pédagogiques, qui ne sont pas tirées de l’arrêt commenté.

• Un bail conclu en 2010, jamais renouvelé, contient une clause « le preneur remboursera la taxe foncière afférente aux locaux ». L’exigence d’inventaire issue de la loi de 2014 n’est pas en cause tant que ce bail n’est pas renouvelé ; c’est la clause elle-même qu’il faut interpréter, et une mention expresse de la taxe foncière est en principe suffisante.
• Le même bail est renouvelé en 2019 sans inventaire, par simple reprise des anciennes clauses. La question de la conformité du bail renouvelé à l’article L. 145-40-2 se pose alors directement.
• Un bail conclu en 2020 comporte une annexe listant « taxe foncière et taxes additionnelles : 100 % preneur, au prorata des surfaces louées ». C’est le type de stipulation que le texte exige ; restent à vérifier la répartition et les justificatifs.

Points de vigilance

Le régime des charges et travaux imputables au preneur, et notamment les exclusions de l’article R. 145-35, est présenté dans notre article sur les charges, travaux et ravalement dans le bail commercial. Le locataire qui conteste un décompte trouvera une méthode de vérification dans notre article sur les difficultés de paiement du loyer commercial. L’ensemble de notre pratique est présenté sur la page baux commerciaux.

Sources