Bail commercial : qui paie la taxe foncière lorsque le bail ne prévoit rien ?

En bail commercial, la taxe foncière est due par le propriétaire : si le bail ne prévoit rien, elle reste à la charge du bailleur, qui ne peut pas en exiger le remboursement du locataire. Le transfert de cette taxe au preneur est possible, mais il doit résulter d’une stipulation expresse et dénuée d’ambiguïté. Depuis la loi du 18 juin 2014, les baux conclus ou renouvelés sous son empire doivent en outre la faire figurer dans un inventaire précis et limitatif des impôts et taxes. Les paiements passés, la distinction avec la TEOM, le cas du bail verbal et la restitution des sommes versées appellent chacun des vérifications propres.

Qui est légalement redevable de la taxe foncière ?

Selon l’article 1400 du code général des impôts, toute propriété bâtie ou non bâtie est imposée au nom du propriétaire actuel, sous les réserves prévues par le texte (usufruit, bail emphytéotique ou à construction, notamment). Le locataire commercial n’est donc jamais, à ce titre, le débiteur de l’administration fiscale.

La question posée par le bail commercial est d’une autre nature : il ne s’agit pas de savoir qui paie le Trésor public, mais qui supporte finalement la charge de l’impôt dans les rapports entre bailleur et locataire. Les parties peuvent convenir que le locataire remboursera au bailleur tout ou partie de la taxe. Cette convention n’est pas opposable à l’administration, mais elle lie les parties.

Le transfert au locataire : une clause expresse est indispensable

Le principe d’interprétation stricte

Parce qu’elle déroge à la règle selon laquelle l’impôt pèse sur le propriétaire, la clause de transfert s’interprète strictement. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point :

• Sans clause, pas de transfert. Une cour d’appel ne peut pas faire supporter la taxe foncière au locataire au motif qu’il l’a acquittée pendant le bail initial, ni en invoquant un usage du secteur, alors qu’elle constate que le bail ne comporte pas de clause mettant cette taxe à sa charge (Cass. 3e civ., 26 mars 2013, n° 11-24.311, cassation partielle).
• Une clause sur d’autres taxes ne suffit pas. Une clause qui oblige le preneur à rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne l’oblige pas à rembourser la taxe foncière : la Cour casse l’arrêt qui avait mis cette taxe à la charge du preneur « sans constater que le bail le stipulait » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.888).
• Une formule visant des taxes futures ne couvre pas une taxe existante. La mention « taxes et autres à créer » ne vise pas la taxe foncière, qui existait déjà lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n° 12-18.995).

Clause générale : tout dépend de sa rédaction

Une clause générale n’est pas, par principe, inefficace. Deux arrêts de la Cour de cassation illustrent la frontière :

• Clause ambiguë, interprétée contre le transfert. Dans un bail stipulant que le preneur acquittera ses impôts et taxes, y compris la taxe foncière, ainsi que ceux « dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque », les juges du fond ont retenu, par une interprétation que l’ambiguïté de la clause rendait nécessaire, que la taxe foncière visée était seulement celle que le preneur pourrait devoir directement, et que cette formule renvoyait aux mécanismes permettant à l’administration de recouvrer sur le bailleur certains impôts du locataire. La Cour de cassation approuve : le preneur n’était pas tenu de la taxe foncière des locaux loués (Cass. 3e civ., 15 septembre 2015, n° 14-15.911).
• Clause claire, appliquée. À l’inverse, la Cour casse l’arrêt qui avait refusé d’appliquer un bail mettant à la charge du preneur « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués », de sorte que le loyer soit net de toutes charges, à la seule exception des impôts grevant les revenus de location : la cour d’appel en avait dénaturé les termes clairs et précis (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-18.018).

Les baux soumis à la loi du 18 juin 2014

Pour les baux conclus ou renouvelés sous l’empire de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, une exigence supplémentaire s’ajoute. L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire. L’article R. 145-35, 3° permet expressément d’imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles, mais encore faut-il que le bail le prévoie dans ces conditions.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi jugé qu’une clause « tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque », reprise d’un ancien bail lors d’un renouvellement intervenu en 2015, ne constituait pas cet inventaire. Cette décision est commentée en détail dans notre article : une clause générale sur les impôts ne suffit pas pour refacturer la taxe foncière.

Taxe foncière et TEOM : deux impositions distinctes

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur l’avis de taxe foncière, ce qui entretient la confusion. Juridiquement, ce sont pourtant deux impositions distinctes (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.888).

Deux conséquences en découlent :

• une clause mettant la TEOM à la charge du locataire ne lui transfère pas la taxe foncière ;
• la TEOM elle-même ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail : une clause visant la quote-part « des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble » n’y suffit pas (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.498).

En pratique, le montant de la TEOM doit donc être isolé sur l’avis d’imposition, et chaque taxe rattachée à sa propre clause.

Baux anciens, baux renouvelés : la date compte

Un bail renouvelé est un nouveau bail. La Cour de cassation précise que le contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé ; elle en a déduit que les articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne s’appliquaient pas à un bail renouvelé à effet du 1er avril 2014 (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, publié).

Cette règle peut conduire à une solution différente selon la période concernée, pour un même local et une même clause. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a illustré le 3 septembre 2026 (ch. 3-4, n° 22/12564) :

• le bail initial de 2008 mettait clairement et expressément la taxe foncière à la charge du locataire : les taxes foncières 2014 à 2016, rattachées à ce bail, restaient dues ;
• le bail renouvelé au 1er janvier 2017 reprenait les mêmes clauses, sans inventaire précis et limitatif : la cour confirme que les clauses relatives aux impôts, taxes et charges de ce bail renouvelé sont réputées non écrites, et que le locataire n’est pas redevable des taxes foncières à compter de 2017.

Ces deux arrêts d’Aix-en-Provence (25 juin et 3 septembre 2026) sont des décisions de cour d’appel. Ils ne tranchent pas avec l’autorité d’un arrêt de la Cour de cassation la question des effets d’un défaut d’inventaire, mais ils mettent en évidence un risque concret pour les bailleurs dont le bail a été renouvelé sans mise à jour de ses clauses.

Que valent les paiements effectués dans le passé ?

C’est l’argument le plus fréquent du bailleur : « vous avez toujours payé ». Lorsque le bail est écrit et ne prévoit pas le transfert, il ne suffit pas.

• L’acceptation du locataire ne peut pas résulter de « paiements non circonstanciés » ; le locataire peut alors demander le remboursement des sommes indûment payées (Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n° 12-18.995).
• Le fait que le locataire ait pris en charge la taxe pendant toute la durée du bail initial, sans la remettre en cause lors du renouvellement, ne permet pas de la lui imposer lorsque le bail ne comporte pas de clause en ce sens (Cass. 3e civ., 26 mars 2013, n° 11-24.311).

La nuance importante du bail verbal

La solution est différente lorsque le bail commercial n’a jamais été écrit. Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation juge qu’en présence d’un bail verbal, il convient de rechercher l’existence d’un accord des parties sur le transfert de la taxe foncière au preneur. En l’espèce, le premier locataire avait réglé la taxe jusqu’en 2011, la taxe 2012 avait fait l’objet d’une déclaration de créance admise dans sa procédure collective, et l’administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013. La cour d’appel, qui a souverainement constaté cet accord, en a exactement déduit que le cessionnaire du bail devait prendre en charge les taxes foncières (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.056).

Faute d’écrit, le comportement des parties devient donc la preuve de leur accord. Cet arrêt ne remet pas en cause la règle applicable aux baux écrits : il répond à une situation où il n’existe aucune clause à interpréter.

Peut-on obtenir le remboursement des taxes déjà payées ?

Le locataire qui a réglé une taxe foncière qu’il ne devait pas peut agir en restitution de l’indu (art. 1302 et suivants du code civil : ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution). La Cour de cassation a admis une telle demande dans l’arrêt du 22 mai 2013 précité, et la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné, le 3 septembre 2026, la restitution de charges payées sans justification.

Une restitution n’est cependant jamais automatique. Trois points doivent être vérifiés au cas par cas.

La preuve du paiement et de son objet. Il faut établir précisément ce qui a été payé, quand, et à quel titre. Dans l’arrêt d’Aix-en-Provence du 25 juin 2026, la demande du locataire a été rejetée faute de pouvoir rattacher des chèques versés à la taxe foncière.

Le caractère indu. Il dépend de l’analyse du bail, de sa date et, le cas échéant, de l’existence d’un accord distinct.

La prescription. Le délai applicable dépend du fondement de l’action et de la qualification retenue : prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce pour les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, ou autre régime selon l’argumentation. Son point de départ et ses éventuelles interruptions s’apprécient paiement par paiement. Aucun délai ne peut être annoncé sans examen du dossier.

Exemples pratiques

Illustrations pédagogiques, qui ne sont tirées d’aucune des décisions citées.

• Un commerçant reçoit chaque année l’avis de taxe foncière complet avec une demande de remboursement. Son bail de 2009 ne mentionne que « les taxes locatives ». Il convient d’isoler la TEOM, seule susceptible d’être due si le bail la vise, et d’examiner le surplus.
• Un bailleur a signé en 2018 un renouvellement « aux mêmes clauses » d’un bail de 2005 qui mettait expressément la taxe foncière à la charge du preneur. Sans inventaire dans le bail renouvelé, sa refacturation peut être contestée pour la période postérieure au renouvellement.
• Un fonds est exploité depuis vingt ans dans un local loué sans bail écrit ; la taxe foncière a toujours été remboursée par le locataire. L’accord des parties pourra être recherché dans cet historique.

Les pièces à réunir

Points de vigilance

• Une clause mentionnant la taxe foncière n’est pas toujours suffisante : son contexte et son ambiguïté éventuelle comptent.
• Pour un bail conclu ou renouvelé sous l’empire de la loi du 18 juin 2014, l’absence d’inventaire peut priver d’effet une clause par ailleurs claire.
• Le montant imputable correspond au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation (art. L. 145-40-2).
• Contester la refacturation ne dispense pas de payer le loyer : un refus de paiement global peut exposer le locataire à un commandement visant la clause résolutoire. Notre article sur les difficultés de paiement du loyer commercial détaille la méthode de vérification d’un décompte.

Les autres charges et travaux imputables au preneur sont présentés dans notre article sur les charges et travaux dans le bail commercial. Notre pratique est présentée sur les pages baux commerciaux et droit immobilier.

Sources