Loyers impayés : que faire après un commandement de payer resté sans effet ?

Le commandement de payer a été délivré, le délai est écoulé et le locataire n’a rien réglé — ou seulement une partie. Avant d’assigner, trois vérifications commandent la suite : le délai est-il réellement expiré au regard de la clause du bail, le commandement vise-t-il bien la clause résolutoire, et les formalités préalables à l’assignation ont-elles été accomplies dans les bons délais. Une erreur sur l’un de ces points se paie par un retard, voire par une irrecevabilité.

Les développements qui suivent couvrent la période comprise entre l’expiration du délai et la saisine du juge. La procédure complète, jusqu’à l’exécution et la trêve hivernale, est exposée dans notre guide de la procédure d’expulsion pour loyers impayés d’un logement.

Première vérification : le délai est-il réellement expiré ?

C’est la question qui conditionne tout le reste, et c’est aussi la plus souvent mal tranchée.

Le point de départ. Le délai court à compter de la signification du commandement par le commissaire de justice. C’est la date de l’acte qui compte, non celle de la relance amiable ou de la mise en demeure qui a pu la précéder.

La durée. L’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause de résiliation de plein droit « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce délai de six semaines résulte de la loi du 27 juillet 2023. Mais il serait inexact d’en conclure que tout bail serait désormais à six semaines, comme il serait inexact d’affirmer que les baux anciens restent systématiquement à deux mois. Par un avis du 13 juin 2024 (3e civ., n° 24-70.002), la Cour de cassation a retenu que ces dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». La règle opératoire est donc simple à énoncer et exigeante à appliquer : il faut lire la clause résolutoire du bail concerné et décompter le délai qu’elle stipule.

En pratique, pour un bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, le contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 porte le délai de six semaines : la question ne se pose plus dans les mêmes termes. Pour un bail antérieur, la vérification de la clause reste indispensable, et c’est le délai stipulé qui gouverne le calcul.

Le calcul. Une fois la durée identifiée, elle se décompte à partir de la date de signification. Si, à l’expiration du délai, la dette visée par le commandement n’a pas été intégralement réglée, le commandement est « demeuré infructueux » et la clause peut avoir produit effet — sous réserve des pouvoirs du juge. Si le délai n’est pas encore écoulé, demander le constat de l’acquisition de la clause est prématuré : la clause n’a pas encore produit effet. Une action en paiement des arriérés ou en résiliation judiciaire pour manquement grave n’est, en revanche, pas subordonnée au délai du commandement, même si elle obéit à ses propres conditions.

Deuxième vérification : la clause résolutoire et ce que vise le commandement

L’acquisition de la clause résolutoire suppose que le bail en comporte une, et que le commandement l’ait expressément visée.

Ce que vise la clause. Les clauses résolutoires ne couvrent pas toutes les mêmes manquements. Beaucoup visent le défaut de paiement du loyer et des charges ; certaines ajoutent le dépôt de garantie ou le défaut d’assurance ; d’autres sont plus étroites. Le commandement ne peut utilement fonder l’acquisition de la clause que pour les sommes et obligations qu’elle couvre. Réclamer dans le commandement des sommes que la clause ne vise pas (une indemnité, une pénalité non prévue) expose à une discussion sur la validité de l’acte ou sur l’étendue de ce qui peut être acquis.

Constater la clause ou demander la résiliation judiciaire. Deux voies distinctes coexistent, et il est utile de ne pas les confondre :

• la clause résolutoire joue de plein droit : le juge se borne à constater qu’elle s’est trouvée acquise, sans apprécier la gravité du manquement ;
• la résiliation judiciaire repose sur l’inexécution suffisamment grave du bail (code civil, art. 1224, 1227 et 1228) : le juge apprécie cette gravité et peut, selon les circonstances, prononcer la résiliation, accorder un délai ou n’allouer que des dommages et intérêts.

Lorsque le commandement est fragile — clause absente, mal visée, ou mentions discutables —, il peut être pertinent de demander, à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour manquement. L’opportunité de ce cumul, comme sa rédaction, dépend du dossier et s’apprécie acte en main. Dans les deux cas, la demande s’accompagne de la condamnation au paiement des arriérés et, après résiliation, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Paiement partiel, paiement tardif : quels effets ?

C’est le point où les dossiers se jouent, et où une réaction spontanée peut coûter cher.

Le paiement partiel ne neutralise pas la clause. La clause ne cesse de produire effet que si la dette qu’elle vise est intégralement réglée dans le délai. Un versement partiel, même significatif, ne suffit pas : le commandement demeure infructueux à hauteur du solde.

Le paiement tardif n’efface pas l’acquisition, mais il pèse sur l’appréciation du juge. Une fois le délai expiré sans règlement intégral, l’acquisition de la clause est en principe constituée. Un paiement postérieur ne la fait pas disparaître rétroactivement. Il conserve toutefois une portée réelle : le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre les effets de la clause, à condition notamment que le locataire ait repris le versement du loyer courant avant l’audience (article 24, V et VII de la loi du 6 juillet 1989). La reprise des paiements se prouve par les relevés, et elle oriente l’issue.

La prudence sur l’encaissement. La clause résolutoire étant stipulée dans le seul intérêt du bailleur, celui-ci peut y renoncer. Le comportement du bailleur après le commandement peut donc être examiné : encaisser des sommes sans aucune réserve, ou poursuivre la relation comme si de rien n’était, peut être invoqué pour soutenir qu’il a renoncé au bénéfice de la clause. Cette appréciation relève du juge et dépend des circonstances ; elle ne se laisse pas réduire à une règle automatique. Par prudence, un règlement reçu après le commandement se reçoit en précisant par écrit son imputation et en réservant expressément le bénéfice de la clause.

L’imputation des paiements. L’affectation des sommes reçues n’est pas neutre. À défaut d’imputation convenue, le code civil fixe l’ordre d’imputation des paiements (art. 1342-10). Un décompte lisible, qui indique sur quelle échéance chaque règlement a été imputé, évite que le locataire ne soutienne avoir soldé l’arriéré visé par le commandement tout en laissant courir le loyer récent.

Les formalités à accomplir avant d’assigner

Le délai expiré n’ouvre pas toujours la voie d’une assignation immédiate. Plusieurs formalités conditionnent la recevabilité ou la régularité de la demande ; elles se préparent avant de réserver une date d’audience.

La CCAPEX. Pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale jusqu’au quatrième degré, c’est le commissaire de justice qui signale le commandement à la commission ; aucune démarche préalable du bailleur n’est requise à ce titre. Pour un bailleur personne morale autre qu’une société civile familiale, en revanche, l’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission, à peine d’irrecevabilité. C’est une démarche à positionner tôt dans le calendrier.

La notification au préfet. Dans tous les cas, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Par un avis du 6 novembre 2025 (3e civ., n° 25-70.018), la Cour de cassation a précisé que ce délai s’analyse en 42 jours calculés à rebours depuis l’audience, sans prorogation lorsque le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié. Le calcul se refait à chaque modification de la date d’audience.

Le diagnostic social et financier. Pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales, le diagnostic social et financier intervient désormais dès le stade du commandement (décret n° 2026-739 du 4 août 2026). Le détail de ces mécanismes figure dans notre guide complet de la procédure d’expulsion.

Quel juge, quelle voie. La juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection, jamais le tribunal judiciaire saisi comme tel. Selon que la dette est ou non sérieusement contestée, la demande se présente en référé ou au fond : ce choix, déterminant, est développé dans notre article consacré au point de savoir s’il faut assigner en référé ou au fond.

Caution, assurance, Visale : ne pas laisser passer les délais de garantie

Les garanties souscrites comportent leurs propres délais, souvent courts, et distincts du calendrier judiciaire.

La caution. Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le commandement de payer soit signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Ce délai court vite : il se vérifie dès la délivrance du commandement, et la signification à la caution se prépare en même temps que celle au locataire.

L’assurance loyers impayés (GLI). Les contrats de garantie des loyers impayés fixent des délais de déclaration du sinistre et des conditions d’éligibilité qui leur sont propres. Ces délais ne relèvent pas de la loi mais du contrat souscrit : il faut s’y reporter précisément et respecter la procédure de déclaration qu’il prévoit, faute de quoi la prise en charge peut être refusée.

Visale. La garantie Visale d’Action Logement impose au bailleur des obligations spécifiques en cas d’impayé, notamment une déclaration dans un délai déterminé et, selon les cas, une mise en demeure du locataire. Ces délais et modalités doivent être vérifiés directement dans les conditions Visale en vigueur sur visale.fr : leur non-respect peut faire obstacle à la prise en charge. Les modalités n’étant pas de nature législative, elles ne sont pas reproduites ici.

Le décompte : l’outil qui sécurise la demande

Un décompte exact est le socle du dossier. Il doit être arrêté à une date certaine, ventilé entre loyers, provisions de charges et régularisations, et cohérent avec les sommes figurant au commandement. Un décompte global, non ventilé, ou en décalage avec le commandement, nourrit la contestation et retarde l’audience.

Les erreurs qui fragilisent le dossier

Le délai a été présumé. Écrire « six semaines » sur tous les actes, ou « deux mois » sur tous les baux anciens, revient à ignorer l’avis du 13 juin 2024. La clause du bail doit être lue.

Le commandement ne vise pas la clause, ou vise trop. Un commandement qui ne mentionne pas la clause résolutoire, ou qui réclame des sommes qu’elle ne couvre pas, expose l’acquisition à la discussion.

La qualité du bailleur a été mal identifiée. Personne physique, société civile familiale ou personne morale ordinaire : la réponse commande la saisine préalable de la CCAPEX et le déclenchement du diagnostic. Une SCI dont les associés ne sont pas tous parents ou alliés jusqu’au quatrième degré ne relève pas du régime des bailleurs personnes physiques.

La notification au préfet a été calculée à l’endroit. Le délai se compte à rebours, en 42 jours, sans prorogation. Une date d’audience déplacée impose un nouveau calcul.

La signification à la caution a été oubliée. Passé le délai de quinze jours, les pénalités et intérêts de retard ne peuvent plus lui être réclamés.

Un règlement a été encaissé sans réserve. Recevoir des sommes après le commandement sans en préciser l’imputation ni réserver le bénéfice de la clause peut être interprété défavorablement.

L’intervention du cabinet

À ce stade, l’apport de l’avocat tient d’abord à la qualification du dossier : vérifier la date de signification et le délai réellement applicable au regard de la clause, contrôler ce que le commandement a visé, et établir la qualité exacte du bailleur. Vient ensuite la construction du calendrier procédural, qui articule des délais dont plusieurs sont sanctionnés par l’irrecevabilité, puis le choix stratégique entre constat de la clause et résiliation judiciaire, référé et procédure au fond, et l’anticipation des demandes de délais.

Chaque situation appelle une analyse propre : la rédaction de la clause, l’ancienneté du bail, la nature du bailleur, l’existence de paiements partiels et le jeu des garanties modifient sensiblement les options ouvertes. Les développements qui précèdent exposent le cadre ; ils ne remplacent pas l’examen d’un dossier. Le cabinet Optimum Avocats intervient en droit immobilier auprès des bailleurs et des professionnels de la gestion locative.

Références juridiques

Textes législatifs et réglementaires

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, délai de six semaines, signalement et saisine de la CCAPEX, notification au préfet, signification à la caution, délais de paiement et suspension des effets de la clause) — Légifrance (nouvel onglet)
• Code civil, articles 1224, 1227 et 1228 (résolution par clause résolutoire ou résiliation judiciaire) et article 1342-10 (imputation des paiements) — Légifrance (nouvel onglet)
• Code civil, article 1343-5 (délais de grâce de droit commun) — Légifrance (nouvel onglet)
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats types de location, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026) — Légifrance (nouvel onglet)
• Décret n° 2026-739 du 4 août 2026 (diagnostic social et financier dès le stade du commandement) — Légifrance (nouvel onglet)
• Décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 (CCAPEX ; traitement des impayés au regard des aides au logement, pour partie en vigueur le 1er janvier 2027) — Légifrance (nouvel onglet)

Jurisprudence

• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié (la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais des clauses des baux en cours) — Légifrance (nouvel onglet)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 6 novembre 2025, n° 25-70.018, publié (délai de notification au préfet : 42 jours à rebours, non prorogeable) — Légifrance (nouvel onglet)

Article à jour au 24 octobre 2026. La matière évolue : le contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et certaines dispositions relatives aux aides au logement entreront en vigueur le 1er janvier 2027.