Locataire commercial en liquidation judiciaire : comment récupérer les loyers et le local ?

Le locataire de vos locaux commerciaux est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire : les règles du recouvrement ordinaire ne s’appliquent plus. L’ouverture de la procédure gèle les poursuites pour les loyers antérieurs, impose de déclarer sa créance dans un délai bref, et soumet la résiliation du bail comme la reprise du local à un régime propre au livre VI du code de commerce. Agir comme dans un contentieux classique — poursuivre, encaisser, reprendre les clés — expose à perdre sa créance ou à commettre une voie de fait.

Cet article traite la situation du côté du bailleur. La stratégie de recouvrement hors procédure collective est exposée dans notre article sur les loyers impayés en bail commercial, et le mécanisme de la clause résolutoire dans celui consacré à la clause résolutoire du bail commercial.

L’ouverture de la procédure ne résilie pas le bail

C’est la première idée reçue à écarter. Le jugement qui ouvre une sauvegarde, un redressement ou une liquidation ne met pas fin au bail, et une clause qui prévoirait la résiliation du seul fait de l’ouverture de la procédure est privée d’effet : aucune résiliation ni résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture (articles L. 622-13 en sauvegarde et redressement, L. 641-11-1 en liquidation).

Le bail est un contrat en cours. Sa poursuite relève de l’option de l’organe de la procédure : l’administrateur en sauvegarde ou en redressement, le liquidateur en liquidation, peut exiger la continuation du bail, utile notamment en vue d’une cession de l’activité ou du droit au bail. Le bailleur, lui, ne dispose pas d’un droit général d’exiger que l’organe se prononce immédiatement sur le bail : la résiliation à son initiative obéit au régime spécifique exposé plus bas, et non au mécanisme de droit commun de la mise en demeure d’opter.

En pratique, il est utile d’écrire sans tarder à l’administrateur, au mandataire judiciaire ou au liquidateur pour connaître la position prise sur le bail et pour signaler les loyers dus. Cette démarche ne vaut pas renonciation à agir et conserve une trace de la diligence du bailleur.

Loyers antérieurs : déclarer, ne pas poursuivre

Les loyers et charges dus pour une période antérieure au jugement d’ouverture obéissent à la discipline collective.

Interdiction des poursuites individuelles. Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action du bailleur tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement (article L. 622-21). Le débiteur a par ailleurs l’interdiction de payer les créances antérieures (article L. 622-7). Concrètement, le bailleur ne peut plus assigner ni exécuter pour ces loyers : il doit s’inscrire dans la procédure.

Déclaration de créance. La créance de loyers antérieurs doit être déclarée au mandataire judiciaire (en sauvegarde ou redressement) ou au liquidateur (en liquidation). Le délai est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24), porté à quatre mois pour un créancier domicilié hors de France métropolitaine. La déclaration indique le montant de la créance due au jour du jugement, les sommes à échoir et leur date d’échéance, la nature du privilège ou de la sûreté éventuelle et les modalités de calcul des intérêts (articles L. 622-25 et R. 622-23).

Sanction et relevé de forclusion. À défaut de déclaration dans le délai, la créance n’est en principe pas admise au passif et devient inopposable à la procédure : le bailleur perd pratiquement toute chance de recouvrement sur ce point. Un relevé de forclusion peut être sollicité dans les conditions de l’article L. 622-26, dans un délai de six mois à compter de la publication au BODACC, mais il suppose de démontrer que la défaillance n’est pas due au fait du créancier. Mieux vaut déclarer dans le délai que compter sur le relevé.

Les créances postérieures non éligibles au traitement privilégié doivent elles aussi être déclarées selon les mêmes modalités (article L. 622-24) : la frontière entre les deux régimes se vérifie créance par créance.

Une action en résiliation déjà engagée avant le jugement

Lorsque le bailleur avait, avant le jugement d’ouverture, engagé une action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour des loyers antérieurs, cette action tombe sous le coup de l’arrêt des poursuites : l’instance tendant à la résolution du contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent est interrompue par le jugement d’ouverture (article L. 622-21).

La nuance est importante et s’apprécie au cas par cas : si la résiliation du bail était déjà définitivement acquise avant l’ouverture — constatée par une décision passée en force de chose jugée —, le bail est en principe déjà résilié et la procédure collective ne le fait pas revivre. À l’inverse, tant que la résiliation n’est pas définitivement constatée, l’ouverture de la procédure en arrête le cours. La qualification exacte du stade atteint par la procédure au jour du jugement d’ouverture commande la suite et mérite une vérification précise.

Loyers postérieurs : payables à l’échéance

Les loyers correspondant à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture suivent une logique opposée à celle des loyers antérieurs.

Ces loyers naissent régulièrement après le jugement, pour les besoins de la procédure ou en contrepartie de la jouissance des locaux : ils sont payés à leur échéance (article L. 622-17 en sauvegarde et en redressement, article L. 641-13 en liquidation). Le bailleur n’a pas à les déclarer au passif comme les créances antérieures.

À défaut de paiement à l’échéance, ces créances bénéficient d’un privilège de procédure qui les fait primer la plupart des autres créances. Ce rang n’est toutefois pas automatique : le bailleur doit porter sa créance postérieure impayée à la connaissance de l’organe de la procédure dans le délai légal — six mois à compter de la publication du jugement en liquidation (article L. 641-13, IV), un an à compter de la fin de la période d’observation en sauvegarde et en redressement (article L. 622-17, IV) —, faute de quoi il perd le bénéfice du privilège. Il faut donc, dès le premier loyer postérieur impayé, réagir et ne pas laisser l’arriéré s’accumuler.

La distinction entre loyers antérieurs et postérieurs doit apparaître clairement dans le décompte : c’est elle qui détermine à la fois la voie à suivre pour chaque somme et le délai de résiliation examiné ci-dessous.

Faire résilier le bail et récupérer le local

Le bailleur dispose de voies propres pour mettre fin au bail et reprendre les locaux, distinctes du contentieux classique de la clause résolutoire de l’article L. 145-41.

En sauvegarde et en redressement. Le bailleur qui entend obtenir la résiliation pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture ; si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation (article L. 622-14, 2°). La résiliation du bail est par ailleurs constatée au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas poursuivre le bail (article L. 622-14, 1°).

En liquidation judiciaire. Le même délai de trois mois s’applique, l’article L. 641-12, 3°, renvoyant à l’article L. 622-14. Le liquidateur peut en outre résilier le bail s’il n’entend pas le poursuivre, ou le céder dans les conditions prévues au contrat, avec les droits et obligations qui s’y rattachent (article L. 641-12).

Le juge compétent. Deux voies peuvent coexister, et il faut les distinguer. Le bailleur peut saisir le juge-commissaire d’une requête tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs (articles L. 622-14, 2° et R. 622-13 en sauvegarde et redressement ; L. 641-12, 3° et R. 641-21 en liquidation). La Cour de cassation a précisé que la recevabilité de cette demande s’apprécie à la date de la saisine du juge-commissaire, et que, lorsque la liquidation est ouverte à la suite de la résolution d’un plan, le délai de trois mois court à compter du jugement prononçant cette résolution (Cass. com., 18 janvier 2023, n° 21-15.576). Le bailleur peut aussi, après avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire, agir en constat de l’acquisition de cette clause pour les loyers postérieurs devant le juge du bail, sans que ce commandement ait à être notifié au mandataire judiciaire (Cass. com., 15 novembre 2017, n° 16-13.219). Le choix de la voie et de la juridiction s’apprécie au cas par cas.

La reprise du local. Une fois la résiliation acquise, la reprise des locaux suppose la restitution des clés, un inventaire contradictoire et un état des lieux de sortie. Le sort des biens garnissant les locaux est examiné avec l’organe de la procédure. Le bailleur ne peut en aucun cas reprendre possession par la force ni changer les serrures de sa propre autorité : une telle voie de fait l’exposerait à sa responsabilité. Le privilège du bailleur, fondé sur l’article 2332 du code civil, est en outre plafonné en procédure collective — pour l’essentiel aux deux dernières années de loyers échus avant le jugement d’ouverture (article L. 622-16) —, de sorte que la valeur du mobilier ne garantit qu’une fraction de l’arriéré.

La caution et les autres garanties

Lorsque le bail est assorti de garanties, elles peuvent offrir un recours contre un tiers solvable, mais la procédure collective en modifie le jeu. En sauvegarde et en redressement, les poursuites contre les personnes physiques qui se sont portées caution ou ont consenti une sûreté personnelle sont suspendues jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation (article L. 622-28) ; lorsque la liquidation est prononcée, cette suspension prend fin.

Le détail de la mise en jeu de la caution, du dépôt de garantie et de la garantie autonome — y compris le cas où le garant est une banque ou une société, non concernée par cette suspension — est développé dans notre article sur les garanties du bail commercial et les recours contre les garants. Il n’est pas repris ici.

Les erreurs qui fragilisent le dossier du bailleur

Avoir laissé passer le délai de déclaration. Deux mois à compter de la publication au BODACC : c’est le point qui décide, à lui seul, de la possibilité de recouvrer les loyers antérieurs.

Avoir confondu loyers antérieurs et postérieurs. Les premiers se déclarent au passif, les seconds se paient à l’échéance et se réclament autrement. Un décompte global, non daté, brouille les deux régimes.

Avoir poursuivi ou encaissé comme avant. Assigner le débiteur en paiement des loyers antérieurs, ou accepter un règlement de ces loyers, se heurte à l’arrêt des poursuites et à l’interdiction de payer.

Avoir agi trop tôt en résiliation. Une demande formée avant l’expiration du délai de trois mois est irrecevable ; le calcul du point de départ doit être vérifié, en particulier après résolution d’un plan.

Avoir repris le local par la force. Changer les serrures ou vider les locaux sans résiliation régulière constitue une voie de fait.

Avoir négligé les garanties. Les délais d’information et d’appel de la caution ou de la garantie autonome courent indépendamment de la procédure collective.

L’intervention du cabinet

Face à un locataire commercial en procédure collective, l’apport de l’avocat tient d’abord au calendrier : repérer la date de publication au BODACC, sécuriser la déclaration de créance dans le délai de deux mois, et anticiper le délai de trois mois ouvrant l’action en résiliation. Vient ensuite la qualification de chaque somme — loyer antérieur à déclarer, loyer postérieur à réclamer à l’échéance — et le choix de la voie adaptée pour mettre fin au bail et reprendre le local sans voie de fait.

Chaque dossier appelle une analyse propre : la nature de la procédure, la position de l’organe sur la continuation du bail, le stade d’une éventuelle action antérieure et le jeu des garanties modifient les options ouvertes. Les développements ci-dessus exposent le cadre ; ils ne remplacent pas l’examen des actes. Le cabinet Optimum Avocats accompagne les bailleurs en baux commerciaux et en recouvrement de créances.

Références juridiques

Textes législatifs et réglementaires (Code de commerce — Légifrance (nouvel onglet) ; Code civil — Légifrance (nouvel onglet))

• Code de commerce, article L. 622-7 (interdiction de payer les créances antérieures).
• Code de commerce, article L. 622-13 (contrats en cours, inopérance des clauses de résiliation du seul fait de l’ouverture, option de continuation).
• Code de commerce, article L. 622-14 et article R. 622-13 (résiliation du bail des immeubles ; délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture pour les loyers postérieurs ; constat par le juge-commissaire).
• Code de commerce, article L. 622-16 (privilège du bailleur et sa limitation en procédure collective).
• Code de commerce, article L. 622-17 (créances postérieures payées à l’échéance et privilège de procédure, en sauvegarde et redressement).
• Code de commerce, article L. 622-21 (arrêt et interdiction des poursuites individuelles).
• Code de commerce, articles L. 622-24 à L. 622-26 et R. 622-23, R. 622-24 (déclaration de créance, délai de deux mois à compter de la publication au BODACC, contenu, relevé de forclusion).
• Code de commerce, article L. 622-28 (suspension des poursuites contre les cautions personnes physiques en sauvegarde et redressement).
• Code de commerce, article L. 641-11-1 (contrats en cours en liquidation judiciaire).
• Code de commerce, article L. 641-12 et article R. 641-21 (résiliation et cession du bail en liquidation judiciaire ; constat par le juge-commissaire).
• Code de commerce, article L. 641-13 (créances postérieures en liquidation judiciaire).
• Code de commerce, article L. 145-41 (clause résolutoire du bail commercial), dont le régime est distinct de la résiliation en procédure collective.
• Code civil, article 2332 (privilège du bailleur d’immeuble).

Ces dispositions sont citées dans leur rédaction en vigueur au 24 octobre 2026, telle que modifiée notamment par l’ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021 portant modification du livre VI du code de commerce.

Jurisprudence

• Cour de cassation, chambre commerciale, 18 janvier 2023, n° 21-15.576, publié (délai de trois mois de l’action en résiliation du bail ; recevabilité appréciée à la date de saisine du juge-commissaire ; point de départ après résolution d’un plan) — Juricaf (nouvel onglet).
• Cour de cassation, chambre commerciale, 15 novembre 2017, n° 16-13.219 (loyers postérieurs au jugement d’ouverture ; aucune disposition n’impose de notifier au mandataire judiciaire le commandement de payer visant ces loyers) — Juricaf (nouvel onglet).

Article à jour au 24 octobre 2026. Il présente des règles générales et ne constitue pas une consultation : le sort d’un bail et d’une créance en procédure collective dépend de la nature de la procédure et des pièces du dossier.